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Proposer une location: loi mermaz et contrat de bail type

 

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Vous êtes bailleur ou vous voulez devenir bailleur. Cette page vous expose les points principaux de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 (loi mermaz) qui régit les rapports entre propriétaires et locataires et décrit ce que doit être un  contrat de bail.


Une fois ces conseils lus, nous vous proposons un contrat de bail type à télécharger en cliquant ici.

 

La mise en location d'un bien immobilier est réglementée par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi mermaz), loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que vous pouvez consulter à cette adresse ;
Nous vous conseillons de lire cette loi qui régit vos rapports avec votre locataire, et définit vos obligations respectives.
Vous trouverez ci-dessous les principaux points de cette loi:

Le contrat de bail

La loi impose un contrat de bail. Cet acte pourra soit être rédigé sous seing privé (entre vous et votre futur locataire), soit établi par un notaire.

Clauses obligatoires devant figurer au contrat. (article 3 de la loi):

- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Pièces jointes au contrat de bail (article 3 de la loi)

L'article 3 de la loi liste les pièces qui doivent être annexées au contrat de bail:

l'état des lieux:

Il doit être établi contradictoirement entre les parties ou par un huissier de justice.

Autres pièces éventuellement jointes au contrat:

- les références des loyers pratiqués dans le voisinage lorsque la subordinnation du loyer est déterminée par ces éléments
- si l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, les "extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges" seront joints au contrat.

Clauses non valides

L'article 4 de la loi prévoit des clauses non valides:

Est réputée non écrite toute clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Durée du contrat

Le contrat est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques (les particuliers), et six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le propriétaire est une personne physique, l'article 11 de la loi indique que "quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an" . Dans ce cas le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Reconduction du contrat

L'article 10 de la loi précise que le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

Résiliation du contrat par le locataire (article 15 de la loi)

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment (article 12 de la loi). La durée du préavis applicable au congé est de trois mois pour le locataire.
Cette durée peut être réduite à un mois en cas de en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Les locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que les bénéficiaires du revenu minimum d'insertion peuvent également donner un préavis d'une durée réduite à un mois.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. Le début du préavis est fixé à la date de réception de la lettre recommandée ou à celle à laquelle le congé a été signifié par huissier.

Résiliation du contrat par le bailleur (article 15 de la loi)

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au bailleur est de six mois. Comme pour le locataire, le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. Le début du préavis est fixé à la date de réception de la lettre recommandée ou à celle à laquelle le congé a été signifié par huissier.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Dêpot de garantie (article 22 de la loi)

Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Il ne peut être éxigé par le bailleur quand le loyer est payable d'avance pour une durée supérieure à deux mois.
Il doit être restitué dans un délai de deux mois après la restitution des clés par le locataire.
Le montant du dépôt de garantie ne peut être révisé durant l'éxécution du contrat de location.

Obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de (article 6 de la loi):

- remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
- fournir un logement en bon état d'usage et de réparation
- fournir les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement
- assurer au locataire la jouissance paisible du logement
- entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués
- ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
- remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La dite quittance doit porter le détails des sommes versées en distingant loyer, droit de bail et charge. (article 21)

Interdictions faite au bailleur (article 22-2)

Le bailleur ne peut demander les pièces suivantes à un locataire préalablement à l'établissement du contrat de location:
- photographie d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal.

Obligations du locataire

Le locataire est tenu (articles 7 et 8 de la loi):
- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus
- D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat
- De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués
- De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire
- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier
- Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement (sauf avec l'accord écrit du bailleur).

Conclusion

- Lorsque vous mettrez votre logement en location, rédigez avec attention votre contrat de bail en prenant en compte les éléments ci dessus.
- Prenez le temps de lire la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans son intégralité ( rappel: vous pouvez consulter cette loi à cette adresse )
- A la moindre hésitation, n'hésitez pas à demander conseil à votre adil (agence départementale pour l'information sur le logement). Pour trouver les coordonnées de votre adil, cliquez ici.
- Consultez les sites utiles ci dessous si vous désirez un complément d'information.

Sites utiles

Site du ministère du logement: vous y trouverez un ensemble de fiches sur la location
Agence nationale pour l'information: sur le logement: sur ce site, vous trouverez également des informations sur la location.


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